2016年7月7日 星期四

申辦房貸六個步驟和房貸審核標準及所需文件






貸款V怪客以這篇文章

說明一般來說房貸基本審核標準、所需要準備之文件以及房貸基本流程


一般來說房貸流程如下



進行申請(請先備妥相關文件)  
初步估價 
徵信查詢(信用狀況
現勘及鑑價 
確定放款額度(即可貸成數)和利率 
通知核貸條件 
簽訂契約、相關文件與對保 
進行不動產設定 (簡單來說,就等於把房子設定抵押給銀行)
完成撥款


房貸的審核標準,大致可分為兩大部份

一.不動產(房子)狀況

申請房貸時,每一間銀行都會先有個鑑價的工作

銀行會先評估該不動產的市值多少,再依評估值的6~8成為放款標準!!

但也有部分銀行專案有可能達到85以上!!



二.借款人工作狀況

通常公教人員,上市公司員工,自然會有比較優惠的利率和貸款成數

相對的,一般公司員工,或是小自營商,自然會受到較嚴的放款審核!!

另外,假設貸款金額四百萬,分20年期,月付約22000

那麼借款人的月收入至少要有33000

如果借款人名下還有其它負債,則收入要更高,才有機會!!

如果收入低於33000元或名下有其他負債,那就必須要提供保證人,才能有機會!!

當然這部分,由於各家銀行對於薪資和月付等計算方式不同

因此上述僅為一個大概方向

詳細狀況建議各位能尋求專業進行詢問協助

此外,一般銀行認定的財力証明

大多以薪轉存摺、報稅資料(如扣繳憑單)、往來存摺、或是其它有殘值的不動產証明!



借款人信用狀況

無不良記錄為基本原則!!若有小瑕疵,則視情況而定!!

畢竟各家銀行能接受瑕疵標準不同!!

另外,名下負債即使繳款都正常,但是負債若過高,一樣難以申貸!!



而以下為辦理房貸時需要準備文件供你參考


1.貸款申請書。 (去銀行申請時才會有)


2.土地及建物登記簿謄本 

(土地和建物之權狀影本,土地和建物之膽本影本、地籍圖、平面圖(均可可自行至地政事務所申請)

3.身分證影本、戶口名簿影本。 

4.薪資扣繳憑單、在職證明、存摺影本、當年度綜所稅申報影本及任何足以證明個人財力的資料。

借款人資料文件:雙證件影本(身分証、健保卡)、勞保異動明細(若無勞保可提供在職証明)、薪轉存摺(若無則提供往來存摺)、扣繳憑單、薪資單(若無,亦可提供薪資袋) 

5.買賣契約書:
每家銀行要求的文件可能還是有點出入,
送出申請前務必要先確認資料都備齊了,免得浪費時間補件。

另外,若想強化自己的貸款條件,亦可向銀行提供保人,
但保人也必須有穩定所得及工作,並有良好的信用。

如果個人條件可以的話就不需要了,
所以建議等銀行評估之後再看有無需要提供保人,
不需要太主動提出。

核貸沒保證 自備款要提高,

買房時,建商或房仲業務總會信誓旦旦地表示,
購屋的物件可以貸款到8、9成,任憑業務話說得再滿,
決定是否核貸的人並不是建商或房仲業者
因此有許多借款人申請房貸後,
會發現最後的核貸條件不如預期,甚至貸款最後沒有通過申請。

貸款V怪客建議,買房前最好先找三家以上的銀行鑑價,
鑑價出來的平均價格,差不多就是未來銀行認定的金額,
免得購屋的價金與銀行鑑價落差太大,
也可以參考內政部的實價登入網站,作交叉比對。 



而若為轉貸戶
仍需準備原貸銀行的繳款明細(銀行要參考借戶的繳款是否正常)

什麼是房貸二胎?
二胎房貸又稱為二順位房貸,意思就是該房屋已向銀行進行第一次的房屋貸款,
而借款人又用同一間房屋向第二間銀行再貸一次,
此次貸款稱為二胎房貸,也可以說該房屋背負著2間銀行的貸款。

而第一間銀行是第一順位,第二間銀行是第二順位,
由於第二順位房貸是以該房屋的殘值來評估,可貸額度會比第一次的房屋貸款來的低,且需背負的風險較大,利率當然會較高。

怎麼說呢?
一但借款人沒有能力再清償房貸,
法院會以房屋價值的多寡優先賠償給一順位的銀行,
而二順位銀行將有可能只取得部分資金或無法獲取賠償。

所以雖然房屋二胎對借款人沒有負債比一定要在22倍內的規定,
但銀行在審核時還是會評估借款人的職業/收入/年資等。


房貸二胎適用對象房貸二胎申辦流程?

1.年滿20-65歲之國民

2.名下有房屋者

1.諮詢&準備資料:
申辦房屋貸款前,可以先了解自己的債務狀況,
並請專員依照你的條件及能力挑選適合你的銀行做申辦,
提高過件機會,並由專員協助你準備申辦資料,讓貸款事半功倍。


2.送件評估:
銀行會根據你的基本條件、信用狀況、還款來源、
房屋價值等因素來決定貸款案件准駁與否。

3.對保簽約:
一旦貸款核準並由借貸雙方確認可貸金額、利率無誤後,
就會進行對保與簽約流程,保障雙方權益。

4.房屋設定:
對保完成至撥款前還需經過抵押權設定之程序
,抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍。

5.成功撥款:
設定完成後就能撥款,大約需要1-2星期時間。



上述為一些房貸相關基本內容,
未來貸款V怪客會在更進一步利用部落格文章和
各位說明其他關於房貸等相關資訊,
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